PRIMA CASA VENDITA A RATE

E’ noto che la vendita in un immobile adibito a prima casa fa perdere i benefici previsti dalla legge se entro un anno non se ne riacquista un’altra, ciò premesso l’Agenzia delle entrate ha esaminato il caso della vendita a rate dell’immobile adibito a prima casa nella risposta all’interpello n. 409 del 24/09/20.

VENDITA A RATE DELLA PRIMA CASA

Nel caso in cui il proprietario di un immobile adibito a prima casa la venda, ha 1 anno di tempo (comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86) per riacquistarne un’altra mantenendo i benefici offerti dalla legge vigente, ossia le minori imposte da versare in sede di atto notarile di acquisto (il 2% del valore di acquisto per l’imposta di registro invece del 9% e 100 euro per le imposte ipotecaria e catastale) oltre la riduzione dell’Iva sull’acquisto dal 10% al 4%.

IL CASO PROSPETTATO NELL’INTERPELLO 409 del 24/09/20

Il venditore di un immobile acquistato come prima casa per la sua rivendita si è avvalso di un contratto di vendita a rate ossia “con riserva della proprietà” acquistando, poi, una nuova “prima casa”. Nell’interpello il venditore chiedeva conferma di quando sarebbe scaduto il termine di un anno per il riacquisto del un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, suggerendo che esso decorre dal pagamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente della prima casa ceduta.

L’INTERPRETAZIONE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Secondo l’Agenzia il termine di un anno per il riacquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, in contrasto con l’interpretazione proposta dell’interpellante secondo cui esso decorre dal pagamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente, ha chiarito che in effetti esso decorre dalla data della stipula dell’atto di vendita a rate.
Secondo l’Amministrazione, infatti, sebbene il contratto di vendita a rate preveda, dal punto di vista civilistico, che l’acquisto della proprietà in capo all’acquirente avviene solo con il pagamento dell’ultima rata (art. 1523 cod.civ.), ciò non opera dal punto di vista dell’imposizione indiretta, in quanto l’art. 27 comma 3 del DPR 131/86 sancisce che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva le vendite con riserva di proprietà e gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.

Ne deriva quindi che, ai fini dell’imposizione indiretta, il contratto di vendita a rate realizza effetti immediati ossia per il registro non vale la regola civilistica quindi dal punto di vista dell’imposta di registro, in caso di vendita a rate (con riserva della proprietà), l’effetto traslativo si considera realizzato al momento della stipula e non con il pagamento dell’ultima rata. Ciò comporta che la decorrenza dei 12 mesi inizia prima, talora molto prima, dell’incasso dell’intero prezzo.

Naturalmente la decadenza dal beneficio prima casa goduto sull’acquisto immobiliare comporta “a cascata” anche la decadenza dalle agevolazioni fiscali relative alle imposte sostitutive sul mutuo.

RIASSUMENDO

Se si decidesse di vendere un immobile acquistato come prima casa con un pagamento rateale, al fine di evitare una serie di fastidiosissime conseguenze (rimborso della minor iva pagata, rimborso delle minori imposte di compravendita pagate, etc.), è opportuno procedere all’acquisto di una nuova prima casa anche prima che si sia incassato l’intero prezzo di vendita.