LOCAZIONI BREVI E ATTIVITA’ IMPRENDITORIALE

La disciplina delle locazioni brevi è stata di recente modificata dall’art. 1 commi 595 e 596 della L. 178/2020 che ha variato il regime di favore introdotto dal DL 50/2017 ed ha introdotto la qualifica di attività imprenditoriale all’avverarsi di determinate condizioni. La finalità della modifica normativa è stata quella di tutelare i consumatori e la concorrenza.

COSA SONO LE LOCAZIONI BREVI

Le locazioni brevi, secondo l’art. 4 comma1 del DL 50/2017, sono le locazioni di immobili ad uso abitativo eventi una durata massima di 30 giorni nel cui prezzo si possono comprendere anche i servizi di pulizia dei locali e della biancheria.

Le locazioni brevi non prevedono l’obbligo di registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle entrate.

CHI PUO’ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA NELLE LOCAZIONI BREVI

La disciplina delle locazioni brevi è prevista a favore delle sole persone fisiche che devono essere tutte la parti del contratto cioè sia il locatore dell’immobile che l’affittuario.

La norma prevede che nelle locazioni brevi il locatore possa tassare i redditi prodotti con “cedolare secca” ossia al 21% in alternativa al regime ordinario IRPEF.

E’ importante sottolineare che possono adottare questo regime di imposta sostitutiva

• tanto il proprietario dell’immobile;
• quanto il locatario che eventualmente lo subaffitta;
• quanto un eventuale comodatario che a sua volta lo affitta terzi.

In altri termini chi, persona fisica, possiede l’immobile e lo dà in locazione breve ad una persona fisica può beneficiare della cedolare ad aliquota ridotta.

QUANDO NON SI PUO’ OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA NELLE LOCAZIONI BREVI

Secondo l’Agenzia delle entrate (CM 24/E del 2017) la disciplina delle locazioni brevi non si può applicare quando “…insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione”.

Altro elemento che non permette in nessun caso l’applicazione della cedolare è che la locazione venga concessa ad un soggetto iva.

LA PRESUNZIONE DI ATTIVITA’ IMPRENDITORIALE

In base all’art. 1 comma 595 L. 178/2020 “…Il regime fiscale delle locazioni brevi …, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta… negli altri casi … l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile…” ossia il regime della cedolare secca al 21%, a partire dall’anno 2021, verrà meno se l’attività di locazione avrà ad oggetto più di 4 appartamenti e si acquisirà la qualifica di imprenditore.

In caso di locazione breve di più di quattro appartamenti, quindi, per presunzione legale assoluta essa si considera svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile.

CONSEGUENZE DELL’ACQUISIZIONE DELLA QUALIFICA DI IMPRENDITORE

Ad oggi non è chiaro quali siano le conseguenze dell’acquisizione della qualifica imprenditoriale soprattutto considerando che essa dipende dal numero di appartamenti locati in un anno con la formula della locazione breve ossia da un requisito che non necessariamente si manifesta con continuità.

Come sempre bisognerà attendere o una modifica normativa o, quanto meno, l’interpretazione della legge da parte dell’Agenzia delle entrate per avere le idee (forse) più chiare.

E’ opportuno sottolineare che la norma ha previsto l’istituzione di una BANCA DATI DELLE LOCAZIONI che raccoglierà ed ordinerà le informazioni inerenti le strutture ricettive e gli immobili in oggetto indentificando gli stessi tramite un codice da utilizzare in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione dei servizi all’utenza.

L’attuazione di quest’ultima previsione normativa è stata demandata ad un decreto attuativo per cui non potrebbe mai vedere la sua applicazione.