GARANZIE PER LE CASE DA COSTRUIRE

Il Governo ha voluto rafforzare le garanzie sulle case da costruire e l’ha fatto con la promulgazione del D.lgs 14/19 rubricato “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della Legge 19 ottobre 2017, n. 155”.

COSA PREVEDE LA NUOVA NORMATIVA

Con tale norma, operante dal 16 marzo prossimo, il legislatore ha voluto rafforzare le garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire (di cui al D.lgs 122/2005); è stato infatti previsto che, in presenza di immobili da costruire per i quali sia stato richiesto il permesso a costruire ma che non risultino ancora edificati ovvero è in corso di costruzione (cioè in tutti i casi in cui il costruttore non è ancora in possesso del certificato di agibilità), il contratto preliminare sia stipulato nella forma di atto pubblico o, quantomeno, di scrittura privata autenticata (ossia quale atto notarile), a pena di nullità del contratto stesso.

CONSEGUENZE

In altri termini in caso di mancato rispetto della forma prevista il contratto è da ritenersi “nullo”, in via assoluta, giacché il vizio formale diventa sostanziale e risulta insanabile. L’azione di nullità non cade in prescrizione e la nullità è rilevabile da chiunque abbia interesse, anche d’ufficio.

MODELLO DI CONTRATTO RICHIESTO

Va evidenziato che il contratto preliminare, stipulat presso un Notaio, deve contenere una serie di dati essenziali quali i dati anagrafici delle parti, la natura dell’immobile, la descrizione e le caratteristiche tecniche dello stesso, le tempistiche di costruzione, l’individuazione del prezzo concordato e dei relativi termini di pagamento. Per far tutto ciò sarà necessario rispettare un modello standard predisposto, e approvato entro il prossimo 14 giugno, dal ministero della giustizia.

IN ATTESA DELLA PUBBLICAZIONE DEL MODELLO

Da sottolineare che, in base a quello che si legge sulle riviste specializzate, in attesa della pubblicazione di detto modello si potrà utilizzare un modello “in forma libera” che però contenga i succitati dati minimi richiesti.

GARANZIE DEL VENDITORE

Come già parzialmente previsto dalla normativa vigente, il costruttore dovrà rilasciare una polizza assicurativa per i danni all’immobile di durata decennale a partire dalla data di ultimazione dei lavori e consegnare, prima o contestualmente alla stipula del preliminare, una fideiussione rilasciata da un istituto di credito o da una compagnia assicurativa pari all’ammontare totale delle somme e dell’ammontare di ogni altro costo accessorio riscosso o da riscuotere prima dell’atto di trasferimento, comprensivo gli interessi legali maturati con rinuncia alla preventiva escussione del debitore principale.

CARATTERISTICHE DELLA GARANZIA

La novità introdotta è rappresentata dal fatto che l’acquirente potrà procedere all’escussione della garanzia fidejussoria a partire dalla data in cui si verifica la crisi del costruttore, a condizione che abbia prodotto la comunicazione preventiva di voler rinunciare alla compravendita o dalla data in cui il notaio rogante attesti di non aver ricevuto la polizza assicurativa conforme al modello ministeriale, sempre a condizione che l’acquirente proceda/abbia proceduto con la comunicazione di recesso contrattuale motivata dalla mancata consegna della polizza (cosa che comporta la nullità del contratto che, però, soltanto il compratore può far valere).

IN CONCLUSIONE

Dalla lettura della norma sembra che l’acquirente sia più tutelato ma è necessario un suo intervento diretto di rinuncia all’acquisto dell’immobile che deve essere antecedente alla crisi del venditore o alla comunicazione del Notaio del mancato ricevimento della fidejussione, in altri termini è l’acquirente che deve tutelere se stesso.