CEDOLARE SECCA – SCOMPAIONO LE SANZIONI

Scompaiono le sanzioni previste in caso di mancata comunicazione del rinnovo/cessazione del contratto di locazione soggetto a cedolare secca.

COS’E’ LA CEDOLARE SECCA

La cedolare secca prevista dall’art. 3 DLgs 23 del 14/03/11 è un’imposta sostitutiva del 21% (o 10% in caso di canone concordato) che può essere applicata sulle locazioni di immobili abitativi e, per il solo 2019, su immobili commerciali accatastati come C1. L’applicazione della cedolare non comporta oneri monetari per la registrazione del contratto di locazione o il rinnovo dello stesso tuttavia la normativa vigente prevedeva un sanzione in caso di mancata comunicazione del rinnovo dello stesso.

CHI PUO’ APPLICARE LA CEDOLARE SECCA

Possono applicare le cedolare secca i proprietari o i possessori di un immobile adibito a civile abitazione locato ad un soggetto persona fisica ossia ad un soggetto “non Iva”. Esemplificando il proprietario di un immobile che lo dà in locazione ad un professionista che lo affitta per utilizzarlo “strumentalmente” come ufficio non può applicare la cedolare.

Và sottolineato che in caso di più proprietari la scelta dell’opzione può essere fatta in maniera diversa da ciascuno degli stessi.

COSA COMPORTA L’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

Il locatore che opta per la cedolare secca non può aumentare il canone previsto sulla base al tasso di inflazione registrato dall’ISTAT mentre in sede di registrazione del contratto non è prevista né l’applicazione di bolli (euro 16 ogni 100 righe) ne il versamento della tassa annuale di registrazione (2% del canone annuo pattuito) in altri termini l’applicazione della cedolare secca non comporta alcun pagamento a carico delle parti contraenti.

FORMALITA’ DA RISPETTARE

In sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate và presentato un apposito documento (modello RLI) che identifica le parti del contratto, l’immobile, la durata della locazione ed il canone previsto.

La norma stabiliva che in caso di rinnovo automatico del contratto giunto naturale scadenza o in caso di interruzione dello stesso, entro 30 giorni dall’evento, il modello RLI doveva esser ripresentato all’Agenzia delle Entrate pena il pagamento di una sanzione del valore di euro 50 o 100. Si rammenta che, in ogni caso, la mancata comunicazione del rinnovo non faceva venir meno l’opzione per l’applicazione dell’imposta forfetaria.

NOVITA’ PREVISTE DALLA NORMA

L’art. 3 bis DL 34/19 inserito in sede di conversione dalla L. 58/19 abroga la sanzione di 50 o 100 euro per la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca. Naturalmente in caso di mancata comunicazione del rinnovo l’opzione prevista in sede di registrazione del contratto rimane valida fino ad un’eventuale modifica.

RIASSUMENDO

Da oggi in avanti o, quanto meno fino ad una futura modifica normativa, non saranno più applicate sanzioni in caso di mancata comunicazione del rinnovo del contratto o della sua cessazione per cui in pochi si ricorderanno di comunicarlo all’Agenzia delle entrate anche se si tratta di “adempimento a costo zero” ossia senza pagamenti connessi.

RISCHI DA DIMENTICANZA

L’assenza di sanzioni, che molto spesso sono la molla per rispettare un adempimento, potrebbe far incappare “nell’imprevisto” per cui la mancata comunicazione dell’interruzione di un contratto di locazione su un immobile che non viene più locato faccia ragionevolmente pensare all’Amministrazione finanziaria che il contratto si è prorogato ed è rimasto in essere e quindi è maturato un imponibile fiscale che il proprietario dell’immobile non ha assoggettato a tassazione. Conseguenza di ciò sarebbe la richiesta del pagamento delle omesse imposte con l’applicazione di sanzioni. Per il proprietario dell’immobile la dimostrazione che lo stesso sia invece rimasto “sfitto” non sempre è di facile realizzazione.