CEDOLARE SECCA E IMMOBILI COMMERCIALI

L’art. 1 c. 59 L. 145/18 ha esteso il regime della “cedolare secca” (art. 3 D.Lgs. 23/11), ossia della tassazione sostitutiva, anche alle locazioni di immobili commerciali.

COSA SIGNIFICA TASSAZIONE SOSTITUTIVA

L’applicazione della tassazione sostitutiva implica che un determinato reddito non vada a sommarsi a tutti gli altri redditi prodotti da un contribuente ma sia assoggetto, esso singolarmente, ad un’imposta fissa e non progressiva. Esemplificando ipotizziamo che un contribuente abbia un reddito da lavoro dipendente di euro 25.000 annui e percepisca canoni di locazione per euro 25.000 annui; in condizioni normali la tassazione verrebbe calcolata su una base imponibile di euro 50.000 con un’aliquota “media” di imposta del 30,64% se invece questi optasse per la “cedolare secca” pagherebbe su una base imponibile di 25.000 con un’aliquota media del 24,60% e su 25.000 euro un’imposta secca del 21% con un grosso risparmio fiscale.

REQUISITI PER L’ADESIONE

La “cedolare secca” che abbiamo conosciuto fino allo scorso anno era applicata ai soli immobili abitativi e solo nel caso in cui il contratto di locazione fosse stipulato fra privati, quest’anno invece può essere applicata al sussistere di precise condizioni anche agli immobili commerciali.

In base all’art. 1 c. 59 L. 145/18 “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente…” può essere assoggettato ad imposta sostitutiva.

In altri termini il requisito oggettivo previsto della norma è la locazione di un immobile di categoria catastale C/1 della dimensione massima di 600 metri quadri.

Anche se la legge non lo indica espressamente si ritiene che il locatore debba necessariamente essere un soggetto privato mentre il locatario, naturalmente, un soggetto Iva.

QUANDO SI PUO’ APPLICARE LA CEDOLARE SUGLI IMMOBILI COMMERCIALI

Relativamente al “quando” si può applicare la cedolare secca và anzitutto evidenziato che essa è applicabile “ai contratti stipulati nell’anno 2019” ossia “nel” solo anno 2019 e non “dal” 2019.

In base alla L. 145/18 art. 1 c. 59, inoltre, “…tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale…”. Dalla lettura “positiva” della norma si evince chiaramente che la cedolare è applicabile nel 2019 per tutti i nuovi contratti stipulati con soggetti diversi da quelli che già lo conducevano in locazione al momento della promulgazione della legge (tutto ciò naturalmente è finalizzato ad evitare la trasformazione di un contratto già in essere, soggetto a tassazione ordinaria, in un nuovo contratto soggetto a tassazione agevolata).

QUALE E’ L’ALIQUOTA FORFETTARIA APPLICABILE

A norma della L. 145/18 art. 1 c. 59 il canone di locazione può “… in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca … con l’aliquota del 21 per cento” ossia, dato che la cedolare secca è un regime impositivo facoltativo e non obbligatorio il contribuente, se ritiene di avere un beneficio fiscale, nel rispetto delle condizioni prima indicate, può liberamente applicarlo.

CONCLUSIONI

Per beneficare della tassazione forfettaria delle locazioni commerciali:

• il contratto di locazione deve essere stipulato nel solo anno 2019;
• si deve locare un immobile di categoria catastale C/1;
• l’immobile non deve avere una superficie superiore a 600 metri quadri;
• il locatario, ossia chi acquista in locazione l’unità immobiliare, deve essere un soggetto Iva ossia un imprenditore commerciale;
• il locatore deve essere un soggetto privato non operante in regime di impresa;
• il contratto di locazione deve essere stipulato con nuovi affittuari e mai con quelli che già lo conducevano al momento di entrata in vigore della norma;
• la tassazione applicata è pari al 21% del canone annuo.

Si attende la pubblicazione di una specifica circolare ministeriale per verificare in maniera più precisa e puntuale eventuali altri requisiti.